Projek kediaman kepadatan tinggi: Kenapa mudah status tanah ditukar?

DBKL dan rata-rata PBT didakwa sewenang-wenangnya menukar status tanah kegunaan awam walaupun banyak kediaman mewah tidak terjual seperti didedahkan Bank Negara Malaysia.

Melalui pemerhatian di sekitar Kuala Lumpur, trend projek pembinaan kediaman berkepadatan tinggi dan mewah masih lagi berjalan pesat walaupun laporan dari Bank Negara Malaysia (BNM) mendedahkan bahawa tahap jumlah hartanah kediaman yang tidak terjual begitu banyak.

Arian MZ

BNM melaporkan, paras tertinggi hartanah kediaman tidak terjual dalam tempoh sedekad iaitu sebanyak 146,497 unit pada suku kedua 2017 itu berlaku akibat pasaran yang tidak seimbang apabila harga rumah meningkat naik lebih tinggi berbanding pendapatan isi rumah.

Walau bagaimanapun, semakan dengan pihak Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) pula mendapati masih terdapat banyak permohonan yang sedang dikemukakan oleh sejumlah pemaju bagi proses kelulusan.

Kebanyakan permohonan ini dalam kategori projek kediaman berkepadatan tinggi dan bukan projek kediaman mampu milik.

Apa lebih membimbangkan, seolah-olah telah menjadi satu trend di mana status tanah bagi kegunaan awam telah diubah sewenang-wenangnya bagi tujuan kelulusan projek-projek pembinaan kediaman seperti ini.

Di kawasan Melawati, contohnya, penduduk tempatan telah melakukan beberapa siri bantahan terhadap Majlis Perbandaran Ampang Jaya (MPAJ) dan pihak pemaju apabila tanah yang dijanjikan sebagai kawasan lapang untuk kegunaan awam telah dicadang semula oleh pihak pemaju untuk dijadikan bangunan komersial (pusat konvensyen).

Penduduk sekitar Lembah Keramat dan Wangsa Melawati pula baru-baru ini dimaklumkan oleh DBKL terdapat permohonan daripada pihak pemaju untuk menukar status tanah kegunaan awam kepada projek kediaman berkepadatan tinggi.

Bagi setiap cadangan pembangunan, sebahagian daripadanya hendaklah diserah kepada majlis tempatan sebagai kawasan lapang iaitu lokasi yang sesuai dan boleh digunakan oleh orang ramai.

Namun, seperti yang dimaklumkan DBKL, terdapat pemaju menyediakan kawasan lapang yang langsung tidak sesuai untuk kegunaan awam seperti yang dilakukan oleh sebuah syarikat pemaju di Wangsa Maju yang menyediakan kawasan lapang di cerun bukit.

Akibat tidak sesuai atau tidak boleh digunakan, tanah di cerun bukit itu akhirnya dibeli oleh pemaju lain untuk dibangunkan sebagai kediaman berkepadatan tinggi yang melibatkan kerja-kerja tarahan cerun bukit.

Persoalannya, mengapakah projek-projek seperti ini diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT)?

Hasil semakan dengan pihak DBKL mendapati terdapat masih banyak projek pembangunan kediaman kepadatan tinggi telah dicadangkan dan sedang dalam pembinaan di atas tanah yang sebelumnya adalah tanah untuk kemudahan awam.

Melalui maklumat yang diberikan oleh mereka, terdapat beberapa tanah seperti tapak loji kumbahan yang tidak lagi berfungsi telah menjadi tumpuan beberapa syarikat pemaju untuk dibangunkan dengan projek-projek kediaman atau komersial.

Menurut mereka lagi, Pejabat Tanah Dan Galian (PTG) adalah agensi kerajaan yang bertanggungjawab dalam menukar status kegunaan tanah setelah tanah-tanah ini dijual kepada pemaju atau melalui Power of Attorney.

Proses menukarkan status tanah ini juga perlu mendapat persetujuan daripada beberapa pihak agensi luar seperti contoh Indah Water Konsortium ( IWK) bagi permohonan kelulusan untuk menukar status guna tanah kemudahan awam (Infra – Loji Kumbahan) kepada status kegunaan lain seperti kediaman atau komersial.

Dalam Akta Wilayah Persekutuan (Perancang) 1982, Pelan Struktur dan Pelan Rancangan Tempatan hendaklah didraf dan kemudiannya diwartakan. Setiap perancangan pembangunan dan pengurusan Kuala Lumpur hendaklah mengikut kedua-dua pelan ini.

Namun, melalui semakan dengan pihak DBKL, Pelan Struktur Kuala Lumpur 2020 yang telah disediakan sejak tahun 2008 tidak pernah diwartakan dan Pelan Rancangan Tempatan juga masih belum diluluskan selama hampir 10 tahun.
Oleh kerana tidak pernah diwartakan, setiap zon kegunaan tanah yang telah dirancangkan di dalam Pelan Struktur boleh ditukar dengan mudah oleh pihak pemaju dan diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan dengan sewenang-wenangnya.

Projek berkepadatan tinggi di Wangsa Melawati ini dicadangkan di atas tanah yang awalnya berstatus tanah kegunaan awam.

Perkara ini tidak hanya terjadi di dalam kawasan DBKL sahaja malah di kawasan pengurusan majlis tempatan yang lain seperti MPAJ.

Mengikut Akta Wilayah Persekutuan (Perancangan) 1982, DBKL perlu menghantar permohonan-permohonan ini termasuk pertukaran status tanah kepada Kementerian Wilayah Persekutuan untuk kelulusan dan persetujuan Menteri.
Walaupun begitu, setiap perubahan yang hendak dibuat dalam Pelan Struktur perlu dibentangkan kepada orang awam terlebih dahulu untuk sebarang bantahan dan diadakan sebuah mesyuarat khas serta notis kepada orang awam sebelum diwartakan sepenuhnya.

Pihak DBKL menyatakan mereka berfungsi sebagai orang tengah antara pemaju/pemohon dan kepentingan penduduk. Namun, melalui pemerhatian, projek-projek yang diluluskan tidak memberi sebarang faedah kepada penduduk selain hanya keuntungan yang besar kepada pemaju.

Lambakan projek menukar status kegunaan tanah oleh pihak berkuasa hanya memberi keuntungan kepada pemaju. Bukankah lebih baik, tanah-tanah kosong yang masih ada dimajukan sebagai tempat riadah penduduk, pusat komuniti, ruang kesenian dan kebudayaan misalnya yang pada hakikatnya semakin berkurang? Ruang-ruang seperti ini perlu diperbanyakkan bagi pembangunan penduduk itu sendiri.

Pihak DBKL juga menyatakan bahawa permohonan projek berkepadatan tinggi biasanya akan melalui proses mesyuarat kelulusan Setempat (OSC) sebelum diluluskan dan permohonan akan diberi kata putus oleh Ahli Majlis dan Datuk Bandar samada diluluskan atau permohonan penambahan kepadatan penduduk dikurangkan atau sebagainya.

Persoalannya, adakah dengan mengurangkan permohonan sebanyak 800 orang penduduk seekar kepada 400 orang penduduk seekar benar-benar sesuai dengan kawasan sekitar?

Hakikatnya, projek-projek berkepadatan tinggi ini hanya akan menambah bilangan trafik dan menggangu ketenteraman serta keselamatan penduduk setempat.

Melihat daripada situasi di mana zon tanah yang begitu mudah ditukarkan dan dijual kepada pemaju, adakah terdapat penyelewengan yang berlaku di antara pihak terlibat?

Bantahan sewajibnya perlu dibuat bukan sahaja ke atas Majlis Tempatan seperti DBKL malah kepada agensi-agensi lain yang terbabit seperti PTG dan IWK misalnya.

Kementerian Wilayah Persekutuan dan Datuk Bandar Kuala Lumpur juga perlu dipersoal tentang mengapa sehingga kini projek-projek yang melibatkan pertukaran tanah awam kepada projek yang menguntungkan pemaju masih lagi berjalan dengan pesat.

Selain itu, kementerian juga harus dipersoalkan mengapa sehingga kini Pelan Struktur Kuala Lumpur 2020 dan Pelan Tempatan masih belum diwartakan.

Dengan nama “pembangunan”, pemaju dan beberapa agensi yang terlibat dengan sewenang-wenangnya menjalankan kegiatan yang cuma memberi masalah kepada orang awam dan keuntungan kepada pihak-pihak tertentu.

* Penulis merupakan arkitek di sebuah firma senibina di Kuala Lumpur.

COMMENTS

Wordpress (0)